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有房贷的人注意了:今天起半年内银行会让你答一道选择题

发布日期:2020-03-01 13:03   来源:未知   阅读:

  根据央行底发布的存量贷款利率基准转换方案,今年3月1至8月31日期间,银行会通过官方网站和网点公告、电话、短信、邮件和手机银行等渠道,通知存量房贷客户重新签订贷款合同,市民可以选择将老贷款合同转换为新的“LPR浮动利率”,也可以选择原有的“固定房贷利率”。

  去年10月8日,全国正式执行房贷利率新政策,新发放的个人住房房贷利率不再以基准利率为标准计算,而是以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率(LPR)为定价基准加点形成,个人住房的首套房贷款利率不得低于相应期限的LPR,二套房不得低于LPR+60个基点。

  本次需重新签订贷款合同的对象,是指2020年1月1日前银行已发放的和已签订合同但未发放的参考贷款基准利率定价的浮动利率贷款,那对于这部分市民来说,到底是选择原有的“固定利率”,还是新的“LPR利率”更为优惠呢?

  举个例子来看,假设张某2018年在昆明买了一套首套房,原合同约定的房贷利率为基准利率上浮5%,即执行的房贷利率为5.1%,如果他选择固定利率,那么不管今后LPR如何变动,他的利率每年都保持5.1%不会变动。

  央行规定,选择LPR利率的,房贷利率的加点数值应等于原合同最近的执行利率水平与2019年12月发布的相应期限LPR的差值,转换后第一年执行的利率水平应等于原合同最近的执行利率水平。同时,客户要与银行约定好LPR的重定价周期和重定价日,每个重定价日利率水平和最近一个月的限LPR挂钩。目前大多数存量商业性个人住房贷款的重定价周期为1年,且重定价日为每年1月1日。

  今年12月,央行发布的5年期以上LPR为4.8%,如果借贷双方确定在今年8月30日前转换成LPR,且重定价周期为1年,重定价日仍为每年1月1日,那张某转换后的至2020年12月31日的贷款利率保持5.1%不变,他的利率加点幅度就是30个基点(5.1%-4.8%=0.3%),从今以后张某的房贷利率就变LPR+0.3%,这个加点幅度确定后就不会变了。

  在此后的第一个重定价日,即2021年1月1日,按重定价规则,执行的利率将调整为2020年12月发布的5年期以上LPR+30个基点,此后每年按此类推。

  从二者的优缺点来看,固定利率长期确定,一旦选择便无法享受利率下行的红利,但好处就是可以在LPR利率上行时避免房贷利率上涨。而选择LPR后,房贷利率可能每年都会面临调整,可以享受利率下行带来的好处,但同样在利率上行时房贷利率也会随之上升。

  哪种定价更优惠,取决于LPR的走势。如果未来进入降息周期、LPR总体呈下降走势,那转换成以LPR为定价基准更有利。

  这样看来,无论选择哪一个都是难题,哪种定价方式更优惠,取决于未来LPR的走势。如果未来进入降息周期、LPR总体呈下降走势,那转换成以LPR为定价基准更有利。并且对于绝大多数贷款买房者而言,和银行签订的贷款时间基本都是20年以上,从长期的角度来看,专家建议还是尽量选择LPR为优。

  首先,中国经济已结束高速增长,伴随的是资金回报率下降,反映在银行存贷利息上,就是不断下调。早就进入经济低速增长的发达国家,银行存款利息就非常低,贷款也不高,像日本的房贷利率就只有不到1%。中国最近10年的贷款利率整体也是总体下降的,这个趋势未来也不大会改变。其次,由于目前国内经济增速降低,近期又受疫情影响,未来降准降息的可能性很大,实际上,自去年实行贷款利率新政策以来,LPR报价利率已进行了2次下调,央行公布的最新5年期LPR只有4.75%。

  需要注意的是,如果在重新签订合同期间(2020年3月1日-8月31日),客户没有去银行签订合同,那么银行将会直接默认客户采用固定利率。